Portadas y cantería tratadas con criterioLicencia resuelta antes de empezar la obraObra en el casco monumental y en los ensanches
Reformamos vivienda, local y elementos comunes en Osuna: casa completa, baños, cocinas, sustitución de bañera por plato de ducha, rehabilitación de fachada, impermeabilización de azotea y adecuación de locales, dentro y fuera del casco monumental.
La obra se mide en el inmueble y se entrega por partidas, con los materiales escritos. Cualquier hallazgo al abrir un paño se enseña con los trabajos parados y se valora aparte antes de seguir.
El casco monumental impone su ritmo: las fachadas labradas, las portadas de piedra y la rejería tienen protección propia, y la licencia decide qué se autoriza y con qué materiales. La casa hidalga es de gran altura, con patio central y muros de fábrica antigua, y eso cambia el trazado de instalaciones y la forma de trabajar dentro. En El Ejido o La Estación la vivienda es casa baja de ensanche y la obra es más directa.
01 Catálogo
Servicios de reformas en Osuna
Pulse en el servicio que necesita y le explicamos en qué consiste, cuándo hace falta y qué suele costar aquí.
Abordamos la reforma completa de una casa: demoliciones, distribución, instalación de agua y electricidad, revestimientos, solería, carpintería y pintura, con la obra dirigida desde el propio inmueble.
En la casa hidalga el patio central reparte luz, ventilación y desagües, y buena parte del proyecto se decide alrededor de él. Recuperarlo —quitar añadidos, rehacer la solería, ordenar las bajantes— suele valer más que cualquier acabado nuevo del interior.
La altura libre permite resolver el paso de instalaciones por falso techo registrable sin comerse la escala de las estancias, que es la alternativa razonable a rozar unos muros que no admiten roza profunda.
Patio central despejado de añadidos posteriores
Bajantes del patio ordenadas y registrables
Falso techo registrable sin comerse la altura
Red de agua y electricidad renovada por completo
Solería antigua conservada y completada
Licencia y documentación tramitadas por nosotros
Casos más frecuentes
Casa hidalga con patio y añadidos posterioresVivienda del casco heredada entre hermanosCasa baja de El Ejido que se modernizaInmueble cerrado que se pone en uso
En el casco monumental la licencia es la que fija el calendario y los materiales. Se resuelve la documentación antes de dar fecha de comienzo: encargar carpintería o revestimiento sin saber qué se autoriza sale siempre más caro.
Reforma de baños en Osuna
02Precio habitual4.200 – 8.500 €
Sustituimos el baño completo: picado, tuberías y desagües, revestimiento, solado, sanitarios, mueble, grifería y mampara, dejando la instalación probada antes de cerrar.
El baño de la casa antigua suele haberse improvisado en una estancia grande, con el desagüe llevado como se pudo hasta el patio. Se rehace el recorrido por un trazado accesible y se deja registro, porque de otro modo cualquier revisión futura implica volver a picar.
Sobre fábrica antigua el alicatado necesita una base intermedia que no cierre el muro. Aplicarlo directamente sobre el enfoscado viejo termina en juntas oscurecidas y piezas que suenan huecas.
Recorrido de desagüe rehecho hasta el patio
Registro accesible en el trazado nuevo
Base intermedia entre fábrica antigua y alicatado
Plato de resina cortado al hueco disponible
Mueble a medida en estancia de proporción irregular
Ventilación forzada con salida corta
Casos más frecuentes
Baño improvisado en una estancia grandeDesagüe llevado por fuera hasta el patioAzulejo hueco sobre enfoscado viejoSegundo baño en la planta alta
Cambio de bañera por plato de ducha en Osuna
03Precio habitual1.350 – 2.420 €
Quitamos la bañera y colocamos un plato de ducha antideslizante manteniendo el resto del baño: desagüe nuevo, remate del paño y mampara ajustada.
Se completa en dos jornadas. En casas de dos plantas es la obra que permite dejar plenamente accesible el baño de abajo cuando el uso diario se traslada a esa planta.
El hueco de la bañera en vivienda antigua rara vez coincide con una medida de catálogo, así que el plato se corta a medida. Es la única forma de que no queden rellenos de mortero ni juntas anchas a los lados.
Plato cortado en obra a la medida del hueco
Desagüe renovado hasta el bote sifónico
Paño rematado sin rellenos de mortero a la vista
Mampara ajustada a hueco irregular
Suelo antideslizante y asidero de pared
Baño disponible al terminar el segundo día
Casos más frecuentes
Uso diario trasladado a la planta bajaHueco de bañera sin medida de catálogoBañera con el fondo desgastado y resbaladizoAdaptación para una persona con movilidad reducida
Reforma de cocinas en Osuna
04Precio habitual5.700 – 12.800 €
Rehacemos la cocina de arriba abajo: instalación eléctrica y de agua, revestimiento, solado, mobiliario, encimera, campana y montaje de electrodomésticos.
La altura de estas casas da mucho armario, pero obliga a dimensionar bien la campana: un conducto largo con un motor justo no extrae, y el humo acaba subiendo por la escalera en lugar de salir.
Cuando la vivienda está protegida, abrir un hueco entre la cocina y la estancia contigua depende de lo que permita la ficha del inmueble. Si no cabe, se resuelve con un paso ancho o una cancela acristalada que dé continuidad sin tocar la estructura.
Campana con caudal calculado para conducto largo
Armarios altos aprovechando la altura de la estancia
Paso ancho o cancela cuando no se puede abrir
Tomas y desagües replanteados con el mueble
Encimera de piedra natural o de porcelánico
Lavadero independiente junto al patio
Casos más frecuentes
Cocina con la campana que no llega a tirarMuebles de obra alicatados que se retiranCocina junto al patio que se reordenaCocina de casa baja de ensanche
Rehabilitación de fachadas y portadas en Osuna
05Precio habitualA presupuesto
Recuperamos fachadas con daño en el soporte y en sus elementos labrados: limpieza y consolidación de la piedra, reposición de piezas partidas, reconstrucción de molduras y revoco compatible en los paños.
La cantería no se trata como el resto del paño. Se limpia con métodos suaves, se consolida y solo se repone lo que está perdido, porque una limpieza agresiva o un mortero rígido sobre piedra labrada hacen un daño que ya no se deshace.
En los paños de fábrica el criterio es el mismo que en cualquier casa antigua: fuera el mortero de cemento que impide salir la humedad, y revoco a la cal en su lugar, con el color que autorice la ordenanza del conjunto.
Limpieza suave y consolidación de la piedra labrada
Reposición puntual de piezas de cantería perdidas
Retirada del cemento que cierra el paño
Revoco a la cal con el color autorizado
Molduras, impostas y recercados reconstruidos
Rejería y anclajes tratados antes de revestir
Casos más frecuentes
Portada de piedra con piezas erosionadasPaño con revestimiento de cemento abombadoMoldura de cornisa partida sobre la calleReja recibida que revienta el revestimiento
Impermeabilización de azoteas y cubiertas en Osuna
06Precio habitual50 – 94 €/m²
Rehacemos la impermeabilización de azoteas, terrazas y patios: levantado del pavimento, saneado, pendientes, lámina o membrana, refuerzo de encuentros y solado nuevo.
En casa de gran altura la mancha aparece tarde y lejos, porque el agua recorre el forjado y el muro antes de asomar. Por eso se localiza la entrada con prueba de agua por zonas en lugar de tratar la superficie completa por defecto.
Donde hay faldón de teja, la reparación pasa por revisar rastreles y encuentros con chimeneas y medianeras, recuperando la teja original y reponiendo solo lo partido, que además suele ser lo que autoriza la licencia.
Prueba de agua por zonas para localizar la entrada
Pendientes rehechas hacia gárgola o bajante
Lámina o membrana con refuerzo en encuentros
Rastreles y limas revisados bajo la teja
Teja original recuperada y repuesta por piezas
Peto y albardilla rematados de nuevo
Casos más frecuentes
Mancha que asoma lejos del punto de entradaFaldón de teja con el rastrel cansadoEncuentro con chimenea que deja pasar aguaAzotea de casa baja de ensanche
Reformas parciales en Osuna
07Precio habitualA presupuesto
Actuamos solo donde se necesita: solería, retirada de un tabique añadido, puertas, falso techo o el acondicionamiento de unas estancias concretas para poder habitarlas.
En casa grande lo lógico es ir por partes, y lo primero es distinguir qué divisiones son originales y cuáles se levantaron en una reforma de los setenta. Retirar las segundas devuelve estancias completas con una obra corta.
La carpintería de cuarterones y las contraventanas se restauran en taller. Sustituirlas por puertas de catálogo obliga a rehacer huecos que no tienen medidas normalizadas.
Divisiones originales distinguidas de las añadidas
Estancias recuperadas retirando tabiques de los setenta
Carpintería de cuarterones y contraventanas restauradas
Solería antigua levantada, limpiada y repuesta
Falso techo con trampilla sobre las instalaciones
Estancias acondicionadas mientras se habita el resto
Casos más frecuentes
Salón partido por un tabique añadidoContraventanas de madera que se restauranSolería de barro con piezas rotasCasa que se acondiciona por fases
Reforma de locales y alojamientos en Osuna
08Precio habitualA presupuesto
Preparamos locales y alojamientos para su actividad: distribución, aseos accesibles, instalaciones, revestimientos, escaparate o portada y los remates que exige la licencia de apertura.
Buena parte de los encargos del casco son casas que pasan a alojamiento o a hostelería. La obra se ordena por aseos adaptados, salida de humos y sectorización contra incendios, que es lo que decide si la licencia sale adelante.
La imagen exterior en el conjunto monumental está condicionada: rótulo, iluminación y carpintería de escaparate se plantean con el criterio del casco y se consultan antes de fabricar nada.
Vivienda del casco reconvertida en alojamiento
Aseos adaptados y sectorización contra incendios
Salida de humos hasta cubierta sin afectar a la fachada
Rótulo e iluminación con criterio del conjunto
Instalaciones nuevas con registros disimulados
Ejecución ajustada a la ficha de protección
Casos más frecuentes
Casa que se convierte en alojamientoBar del casco que amplía su cocinaComercio que renueva escaparate y portadaDespacho profesional en planta baja
Elementos comunes y comunidades en Osuna
09Precio habitualA presupuesto
Ejecutamos obra en elementos comunes: zaguán y escalera, patios compartidos, cubiertas comunes, accesos y las reparaciones que salgan de un informe técnico.
En el casco predomina la casa dividida entre pocos propietarios, con un patio y una escalera de uso común. Ahí el patio concentra bajantes, desagües y el arranque de todos los muros, y es lo primero que conviene atender.
El documento se entrega por partidas y explicado en persona, incluyendo lo que haya que tramitar ante el ayuntamiento cuando el edificio está protegido.
Patio compartido con bajantes y solería nuevas
Zaguán, portada y cancela de entrada
Escalera con peldañeado y pasamanos
Cubierta común, sea de teja o plana
Trámites ante el ayuntamiento por la protección
Partidas explicadas una a una a los propietarios
Casos más frecuentes
Casa dividida entre varios propietariosPatio común con el arranque de muros deterioradoZaguán con la portada dañadaCubierta compartida que filtra a la planta alta
03 Precios
Precios de reforma en Osuna
Trabajo
Precio habitual
De qué depende la cifra
Reforma integral de vivienda
460 – 840 €/m²
Protección del inmueble y trabajo en el patio
Reforma de baño completo
4.200 – 8.500 €
Rehacer el recorrido del desagüe
Cambio de bañera por ducha
1.350 – 2.420 €
Corte del plato para hueco irregular
Reforma de cocina
5.700 – 12.800 €
Caudal de campana y longitud del conducto
Cambio de solería
33 – 68 €/m²
Reponer solería antigua o sustituirla
Impermeabilización de azotea
50 – 94 €/m²
Azotea, faldón de teja o mezcla de ambos
Rehabilitación de fachada
A presupuesto
Cantería a consolidar y revoco a la cal
Restauración de carpintería de madera
A presupuesto
Estado de hojas, herrajes y contraventanas
Adecuación de local o alojamiento
A presupuesto
Aseos adaptados, humos y sectorización
Cifras orientativas con IVA. En el casco monumental el importe depende también de lo que autorice la licencia, así que se cierra con la documentación resuelta.
04 Cobertura local
Dónde trabajamos dentro de Osuna
Trabajamos en el casco monumental, en los ensanches y en el término:
¿Qué se puede tocar en una casa del casco monumental?
Depende de la ficha de protección. Los acabados interiores suelen ir por comunicación previa; fachada, huecos, cubierta y estructura exigen licencia y con frecuencia informe patrimonial. Lo tramitamos antes de dar fecha.
La portada de piedra está muy erosionada. ¿Se puede limpiar?
Sí, pero con métodos suaves. Un chorreado agresivo o un mortero rígido sobre cantería causan un daño irreversible. Se limpia, se consolida y se reponen solo las piezas realmente perdidas.
La mancha de humedad aparece muy lejos de la azotea.
Es normal en casas de gran altura y muro grueso: el agua recorre el forjado antes de asomar. Se localiza con prueba de agua por zonas y se refuerza solo el punto que falla.
¿Puedo quitar este tabique?
Primero hay que ver si es original o un añadido posterior. Muchas divisiones de estas casas se levantaron en los setenta y retirarlas devuelve una estancia completa con una obra corta y sin tocar nada protegido.
¿Convierten casas del casco en alojamiento?
Sí. La obra se organiza por aseos adaptados, salida de humos y sectorización contra incendios, que es lo que condiciona la licencia. Después van instalaciones y acabados.
Las puertas y contraventanas son antiguas. ¿Merece la pena conservarlas?
Casi siempre. Se restauran en taller por menos de lo que cuesta rehacer los huecos, porque las medidas de estas casas no coinciden con ninguna carpintería de catálogo.
¿Va a reformar en Osuna?
Díganos qué inmueble es y qué quiere hacer. Lo visitamos, comprobamos qué se puede autorizar y le pasamos las partidas.
